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“跳單”行為在中介合同中時有發(fā)生，尤其是在二手房買賣、租賃中介合同中，委托人為了省下中介費(fèi)用，在接受中介人的服務(wù)后，利用其提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接與對方訂立合同。那么法律對“跳單”行為是如何評價的，“跳單”真的能夠“免單”嗎？

基本案情

張某某欲租賃一處辦公用房，遂找到某中介公司帶看房屋，雙方簽訂《客戶看房確認(rèn)書》，約定張某某不得與某中介公司介紹項(xiàng)目的業(yè)主方自行聯(lián)系成交或利用某中介公司提供的信息另行委托他人居間成交，否則構(gòu)成違約，應(yīng)支付所租賃房屋2個月的房租作為違約金。確認(rèn)書簽訂后，某中介公司帶看了潘某某委托其對外出租的房屋，張某某對該房屋較為滿意。此后，張某某通過他人與房主潘某某取得聯(lián)系，二人遂直接簽訂了房屋租賃合同。潘某某此前委托某中介公司對外出租案涉房屋時，雙方約定的中介費(fèi)為12000元，因潘某某簽訂合同后拒絕向某中介公司給付該筆費(fèi)用，某中介公司遂起訴到長春市朝陽區(qū)人民法院，要求張某某依據(jù)確認(rèn)書約定向其支付中介報(bào)酬24000元。

案件審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，某中介公司主張的24000元中介報(bào)酬，實(shí)質(zhì)系委托人張某某應(yīng)承擔(dān)的違約金。張某某接受某中介公司的服務(wù)后，利用其提供的信息機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開某中介公司直接與潘某某簽訂合同，致使某中介公司無法從潘某某處獲得中介費(fèi)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)向某中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，但《客戶看房確認(rèn)書》有關(guān)違約金的標(biāo)準(zhǔn)約定過高，應(yīng)予調(diào)整。因某中介公司與潘某某約定的中介費(fèi)為12000元，根據(jù)違約責(zé)任的“填平原則”，法院最終判定張某某應(yīng)向某中介公司支付違約金12000元。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條??委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

法官說法

為統(tǒng)一司法觀點(diǎn)，回應(yīng)實(shí)踐需求，《民法典》在第九百六十五條新增了關(guān)于禁止“跳單”行為的相關(guān)規(guī)定，該條款首次將禁止“跳單”行為上升到法律層面。在司法實(shí)踐中，依據(jù)法律規(guī)定及當(dāng)事人約定對“跳單”行為進(jìn)行正確判斷并合理規(guī)制，不僅有利于保障中介人的合法權(quán)益，規(guī)避個人交易產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)，還有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，形成誠實(shí)信用的良好風(fēng)尚。

在實(shí)踐中，中介行業(yè)良莠不齊，委托人“繞開”某一中介人進(jìn)行交易并不必然構(gòu)成“跳單”行為，比如在二手房買賣中介合同中，如果同一房源信息在多個中介公司掛牌出售，各家中介的報(bào)價和服務(wù)可能存在較大差異，委托人多方咨詢后，基于服務(wù)滿意度、中介費(fèi)等因素選擇了其中一家，并利用該公司提供的服務(wù)最終達(dá)成交易，在此情況下，雖然委托人“繞開”了其他中介人，但這是其作為消費(fèi)者的自由和權(quán)利，并不構(gòu)成違約，也無需向其他中介人支付費(fèi)用。